住宅資金贈与活用方法は二つ

住宅資金の贈与を受ける場合、「住宅取得資金贈与の非課税枠」と、「相続時精算課税制度」の二つがあります。

住宅取得資金贈与の非課税枠

まず、「住宅取得資金贈与の非課税枠」は、父母・祖父母などの直系尊属から住宅資金の贈与を受けた場合、合計1,000万円までは贈与税がかからない制度です。通常の贈与税の非課税枠110万円と合わせて1,110万円までは税金がかかりません。ただし、贈与を受ける本人の合計所得が2,000万円以下という条件あり。

相続時精算課税制度

一方、「相続時精算課税制度」は、贈与者が、父と母に限られます。通常は父母の年齢が60歳以上（65歳以上から変更予定）に限られますが、住宅取得資金を贈与する場合、年齢制限はありません。(※)
※平成23年12月31日まで

非課税枠は、それぞれ2,500万円となっており、両親から合計5,000万円までは非課税で贈与できます。
2,500万円を超えて贈与すると一律20%の税金がかかります。
ただしこの制度は、相続財産を先渡しするという意味合いの制度なので、贈与した父母が亡くなったとき(相続時)に、税金をもう一度精算し直します。具体的には、この制度を活用して2,500万円贈与していた父親が亡くなった時に、死亡時の父親の財産とこの2,500万円を合計して相続税を計算します。

現状の制度では、100人亡くなられても相続税を支払うのは4人程度です。2,500万円を超えて贈与を受け、贈与税を支払っていても、相続税がかからなければ、先の税金が還付されますし、もし相続税が発生しても先に納めた税金との不足部分のみ納めるようになります。

一度相続時精算課税制度を選択すると通常の暦年課税制度には戻れませんので注意ください。
1,110万円までの贈与なら、住宅取得資金贈与の非課税枠を選択。それ以上なら、父母あるいはどちらからの贈与資金については相続時精算課税制度を選択するとよいでしょう。
相続税のかかる可能性の方は専門家にご相談ください。尚、どちらを選択しても確定申告が必要です。

住宅ローン減税の仕組み

住宅ローン減税とは、年末の住宅ローン残高の一パーセントを限度に10年間、所得税が控除される仕組みです。また、所得税だけでは限度額まで控除しきれない場合は、住民税からも97,500円を限度に控除されます。(所得税の課税総所得金額の5%まで)
この住民税からも控除されることになり、減税効果がより多く得られることになりました。

長期優良住宅の場合は、控除対象借入限度額や控除率がより優遇されています。(表1・表2 参照) この適用を受けるためには、償還期間が10年以上の住宅ローンであること、本人の合計所得金額が3,000万円以下であることなどがあります。

表1・一般の住宅の場合の住宅ローン減税
居住年数	控除対象 借入限度額	控除期間	控除率	年間控除額の 限度額
2010年	5000万円	10年間	1.0％	50万円
2011年	4000万円			40万円
2012年	3000万円			30万円
2013年	2000万円			20万円
表2・長期有料住宅の場合の住宅ローン減税
居住年数	控除対象 借入限度額	控除期間	控除率	年間控除額の 限度額
2010年	5000万円	10年間	1.2％	60万円
2011年	5000万円			60万円
2012年	4000万円		1.0％	40万円
2013年	3000万円			30万円